Hypotheken

Erklärung: Was ist genau eine Hypothek?


Wenn der Begriff nicht das Darlehen meint: Was ist dann eine Hypothek? Die Definition des Wortes leitet sich vom griechischen Wort hypothéke für Unterpfand ab. Das bedeutet, dass der Hypothekarnehmer – also derjenige, der einen Kredit für den Bau oder Erwerb einer Immobilie aufnimmt – diesen Kredit nur dann vom Gläubiger ausgezahlt bekommt, wenn er einen Unterpfand als Sicherheit hinterlegt. Als Gläubiger kommen zumeist Kreditinstitute oder Bausparsparkassen in Frage, aber auch Lebensversicherer können eine Hypothek vergeben. Diese Gläubiger erhalten das Recht, im Fall eines Zahlungsausfalls den Pfand verwerten zu lassen – beispielsweise durch eine Zwangsvollstreckung – und den Erlös zur Deckung der Kapitalforderung zu verwenden. 

Als Sicherheit dient mittlerweile in den meisten Fällen ein Schuldbrief. Dabei handelt es sich um ein Wertpapier, das das Pfandrecht verbrieft. Die Grundpfandverschreibung wird kaum noch bei einer Hypothek angewendet. Die Erklärung ist relativ einfach: Die Grundpfandverschreibung besitzt eine reine Sicherungsfunktion und beweist nur, dass eine Forderung durch einen Grundpfand sichergestellt wird. 

Der Schuldbrief existiert in zwei Formen: 

  • als traditioneller Papier-Schuldbriefmit Aufbewahrungs- und Sicherungspflichten 
  • sowie als papierloser Register-Schuldbrief, bei dem das Pfandrecht nur im Grundbuch eingetragen wird. Ein Wertpapier im eigentlichen Sinn wird nicht ausgestellt.

Wie funktioniert eine Hypothek?


Um eine Hypothek zu bekommen, sind laut Definition der Banken zwei Mindestanforderungen zu erfüllen: Belehnung und Tragbarkeit. Die Belehnung, also das Verhältnis zwischen Hypothek und Verkehrswert, darf einen Wert von 80 Prozent nicht überschreiten. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass mindestens 20 Prozent des Verkehrswertes als Eigenkapital aufgebracht werden müssen. Dabei handelt es sich nicht nur um Barvermögen, Erbvorzug oder Privatdarlehen. Auch Pensionsgelder aus der 2. und 3. Säule können vorbezogen oder verpfändet werden, um den Eigenanteil zu erhöhen. Die zweite Anforderung ist die Tragbarkeit einer Hypothek. Zur Erklärung: Damit ist die Belastung des Brutto-Einkommens durch alle Ausgaben für Zinsen und Amortisation sowie den Unterhalt der Immobilie gemeint. Er sollte ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Sind die Anforderungen erfüllt, lässt sich der Hypothekarbetrag genauer bestimmen. Dies ist die Summe, die zusätzlich zu den Eigenmitteln zur Finanzierung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung aufgenommen werden muss. 


Grundsätzlich gibt es drei Hypothekarmodelle, die bei der Finanzierung eine Rolle spielen: 

  • Festhypotheken, 
  • variable Hypotheken 
  • und LIBOR-Hypotheken. 

Insbesondere die beiden letztgenannten Modelle orientieren sich an der Zinsentwicklung. Und alle drei Modelle besitzen spezifische Vor- und Nachteile. Erst wenn die Voraussetzungen geklärt sind, sollte man konkrete Offerten von Banken und Versicherungen einholen. Doch ob die auch genau auf die individuelle Lebenssituation des Hypothekarnehmers zugeschnitten sind oder wie gut die angebotenen Konditionen sind, lässt sich auf den ersten Blick nur schwer feststellen.